Variazione catastale dopo la ristrutturazione: a cosa serve

Che cos'è la variazione catastale

La variazione catastale è la dichiarazione con cui si comunica all'Agenzia delle Entrate che lo stato di un'unità immobiliare è cambiato: planimetria, consistenza, categoria, classe o destinazione. Si presenta con la procedura informatica DOCFA, predisposta da un tecnico abilitato — geometra, ingegnere, architetto, perito edile — e trasmessa per via telematica: dal 1° giugno 2015 l'invio cartaceo non è più ammesso. L'obbligo grava sui titolari di diritti reali sull'immobile. Non va confuso con le pratiche edilizie al comune: sono due adempimenti diversi, e il Catasto oggi non viene informato in automatico dalla CILA o dalla SCIA.

Quando è obbligatoria dopo una ristrutturazione

Secondo l'Agenzia delle Entrate la dichiarazione serve tutte le volte che le modifiche implicano un riesame della categoria, della classe o della consistenza dell'unità immobiliare, qualunque sia poi l'esito del riesame. In pratica scatta con la nuova distribuzione interna che cambia il numero dei vani, con soppalchi, verande o altre nuove superfici, con i cambi di destinazione d'uso, con frazionamenti e fusioni di unità, con gli ampliamenti. Il termine è di trenta giorni dalla fine dei lavori, o dal momento in cui l'immobile torna abitabile o servibile all'uso cui è destinato.

Quando non serve

Se la ristrutturazione tocca solo le finiture — pavimenti, tinteggiature, sanitari, cucina, impianti, infissi sostituiti a parità di misure — e non cambia superficie, numero di vani, categoria o classe, la variazione non è dovuta e i dati catastali restano quelli di prima. Attenzione al confine: demolire una tramezza per unire due camere cambia la planimetria e il numero dei vani, quindi la variazione serve. Il criterio è uno solo: se ciò che è depositato in Catasto non corrisponde più allo stato di fatto, va aggiornato. Meglio farselo dire dal tecnico prima dei lavori, non scoprirlo a cantiere finito.

Come si presenta la DOCFA

La pratica si prepara con il software DOCFA messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate: il tecnico rileva l'unità, ridisegna la planimetria, indica le caratteristiche che incidono su categoria e classe e trasmette tutto per via telematica con firma digitale. Dalla trasmissione la pratica viene registrata in pochi giorni e la nuova planimetria è disponibile agli atti in circa una settimana. Un punto importante: il Catasto non verifica la legittimità urbanistica. Se i lavori hanno difformità, l'aggiornamento catastale non le sana: la conformità va prima regolarizzata al comune e solo poi dichiarata in Catasto.

Quanto costa

Due voci di spesa. La prima sono i tributi catastali: 50 euro per unità a destinazione ordinaria (categorie A, B e C), 100 euro per gli edifici speciali di categoria D ed E. La seconda è il compenso del tecnico, che per una variazione su un appartamento si aggira normalmente fra 250 e 600 euro secondo la complessità, con punte più alte per frazionamenti, fusioni o unità di grandi dimensioni. Come riferimento, la tariffa dei geometri per un'abitazione fino a 100 mq con rilievo è di circa 450 euro. Nel nostro preventivo la pratica catastale è sempre una voce a parte, così sai cosa stai pagando.

Le sanzioni per chi arriva tardi

Omettere o ritardare la dichiarazione espone a una sanzione da 1.032 a 8.264 euro per unità immobiliare, la stessa prevista per l'omessa denuncia al Catasto. Chi regolarizza spontaneamente, prima che intervenga un accertamento, può usare il ravvedimento operoso e ridurre sensibilmente l'importo. In caso di accertamento l'Agenzia attribuisce d'ufficio una rendita presunta, con imposte e oneri a carico del proprietario, e la regolarizzazione resta comunque obbligatoria. Un'altra ragione per non rimandare: dal 2010 il rogito deve riportare l'identificazione catastale e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, sotto pena di nullità.

Che cosa cambia nelle tasse e nella vendita

Aggiornare il Catasto non è solo burocrazia: la rendita e la consistenza dichiarate sono la base su cui si calcolano IMU e, in parte, TARI. Una variazione di categoria o classe può far cambiare l'imponibile, in meglio o in peggio, e va verificata subito. In vendita la planimetria conforme è oggi un requisito di fatto: il notaio deve verificare la corrispondenza fra Catasto e stato dell'immobile, e una difformità blocca o rallenta l'atto. Anche sulle detrazioni fiscali dei lavori la coerenza della documentazione conta: in caso di controlli, un Catasto non aggiornato è una crepa facile da attaccare.

La checklist prima di iniziare

Domande frequenti